40,2596$% 0.13
46,7831€% 0.2
54,0058£% 0.31
4.317,79%0,49
3.334,34%0,32
10.205,56%-0,19
Merhaba değerli takipçilerim,
Aslında rayiçlerle ya da emlak vergisiyle ilgili bir şey daha yazmayı düşünmüyordum.
Ama belediyeden gelen “Senin yaptığın hesaplamalar yanlış” ithamı üzerine, hem kendimizi hem de kamuoyunu aydınlatmak için bu yazıyı kaleme alma zorunluluğu hissettim.
Evet, bizim yaptığımız hesaba “yanlış” denildi.
Peki belediyenin sunduğu “doğru hesap” neydi?
İşte ellerinde sadece şu iki görsel var:
Birinci görselde şöyle deniyor:
2025 – 900 TL
2026 – 2.500 TL
140 m² daire
Ama nasıl hesaplandığına dair tek bir veri bile yok.
Ne yapı maliyeti,
Ne arsa payı,
Ne yapı sınıfı,
Ne yıpranma,
Hiçbir şey yok.
Sadece “900 TL idi, 2.500 olacak” denmiş. Bu kadar.
İkinci görselde ise yalnızca şu ifade yer alıyor:
“Vergi oranı binde 2’dir.”
Arsa değeri 1.000.000 TL kabul edilmiş,
Vergi: 1.000.000 × 0.002 = 2.000 TL
Ancak burada yalnızca arsa rayici esas alınmış.
Yapı değeri, daire m²’si, bina özellikleri yine yok.
Peki soralım o zaman:
Biz artık sadece arsaya mı vergi ödüyoruz?
O zaman neden 140 m² daireden bahsediyorsunuz?
Yapı maliyeti buhar mı oldu?
Yapı bedeli olmadan 2.500 TL’ye nasıl ulaştınız?
İki ayrı görsel, iki ayrı mantık.
Biri sadece rakam veriyor,
Diğeri sadece oran söylüyor.
Ama ikisi de formülsüz, temelsiz, hesapsız.
Biz ne yaptık?
2026 yapı maliyeti henüz açıklanmadığı için, varsayımsal %50 artış üzerinden hesap yaptık.
Arsa payını, yapı sınıfını, bina yaşını, kalorifer gibi detayları tek tek girdik.
Ve dedik ki:
“Varsayımlarla bu hesap yaklaşık 4.179 TL çıkıyor. Yaklaşık diyoruz. Tahmini diyoruz. Şeffafça söylüyoruz.”
Siz ne dediniz?
“Kesin 2.500 TL olacak.”
Peki soralım:
2026 yapı birim maliyetinin kaç olacağını şimdiden nereden biliyorsunuz?
Ya %50 değil de %80 artarsa ne yapacaksınız?
Ya daire 1. sınıf betonarme ise?
Ya arsa payı 70 m² ise?
Yine 2.500 TL mi olacak?
Biz varsayımlarımızı açıkça yazdık.
Hangi değeri nereden aldığımızı söyledik.
Tahmini dedik, ortalama dedik, şeffaf olduk.
Siz ise:
Rakam attınız
Detay vermediniz
Formül açıklamadınız
Üstüne üstlük bir de bizi suçladınız.
Eğer 2.500 TL gerçekten doğruysa, çıkın formülünü açıklayın.
Arsa payı kaç m²?
Yapı sınıfı ne?
Yıpranma oranı kaç?
Hangi yapı maliyetine göre bu sonuca ulaştınız?
Şimdi gelelim sizin o meşhur 2.500 TL’lik örneğinize.
Görselde ne var?
140 m² daire
Arsa rayiç değeri 20.000 TL
Arsa payı: 50 m² → Arsa değeri: 1.000.000 TL
Vergi oranı: binde 2
Toplam vergi: 2.500 TL
Peki siz bu hesabı nasıl yaptınız?
Biz oturduk, hesapladık.
Daire 140 m²
Yapı tipi: 2. sınıf betonarme
Birim maliyet: 4.175 TL (2025 verisi – hiç zam yapmadık)
Yapı maliyeti: 584.500 TL
Kalorifer yok, asansör yok
Arsa rayici: 1.000.000 TL
Toplam vergiye ulaşmak için hedef matrah: 2.500 / 0.0022 ≈ 1.136.364 TL
Geriye kalması gereken net yapı değeri: 1.136.364 – 1.000.000 = 136.364 TL
Peki 584.500 TL’lik yapı maliyeti nasıl 136.000 TL’ye düşer?
Ancak %76,6 yıpranma indirimi uygularsanız!
Ama resmi yıpranma tablonuza göre
betonarme binalarda en yüksek indirim oranı %60.
O da ancak 76 yaş ve üzeri binalarda geçerli.
Yani siz 2.500 TL diyebilmek için vatandaşa diyorsunuz ki:
“Bu bina 76 yaşında, ayakta duruyor ama vergi düşük.”
Gerçek bu mu?
Yoksa sadece o 2.500 TL rakamı kulağa hoş geldiği için mi atıldı?
Unutmayın:
Bu hesapta hiçbir yapı maliyeti zammı yok.
Yani:
140 m² daire × 4.175 TL = 584.500 TL yapı maliyeti
%60 yıpranma indirimi sonrası net yapı değeri: 233.800 TL
Arsa rayici: 20.000 TL × 50 m² = 1.000.000 TL
Toplam matrah: 1.233.800 TL
Binde 2 vergi + %10 kültür payı: yaklaşık 2.714 TL
Yani sizin o “2.500 TL olur” dediğiniz hesap, yıkık dökük binalarda bile tutmuyor.
O yüzden tekrar soruyoruz:
Bu hesabı Cin Ali mi yaptı?
Eğer siz bu evi 2.500 TL vergi ödeyecek şekilde hesapladıysanız, çıkın söyleyin:
“Bu daire gecekondu, 76 yaşında, kalorifersiz ve asansörsüzdür.”
Desinler ki biz de bilelim! Yoksa bu 2.500 TL lafı da kağıttan kule gibi çöker.
Ev Sahipleri Dikkat! Yeni Rayiçlerle (2025 Emlak Vergisi Değerleri) 6 Ayrı Vergi 10 Katına Çıkabilir